Sie haben geerbt

1. Gibt es mehrere Erben?

Wenn ja: In diesem Fall ist eine Erbengemeinschaft entstanden. Diese muss sich über den Umgang mit der Immobilie einigen. Das gilt grundsätzlich als schwieriger gegenüber dem Fall eines einzelnen Erben. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft sind sich praktisch niemals von vornherein darüber einig, was mit der Immobilie geschehen soll. Es gibt schließlich viele Möglichkeiten des Umgangs damit. Sie kann verkauft, vermietet oder auch von einem der Erben bewohnt werden. Dieser müsste aber seine Miterben auszahlen (siehe Punkt 2.).

Wenn nein: Einfacher ist die Entscheidung über den Umgang mit der geerbten Immobilie für eine einzelne Person. Dieser eine Erbe kann alleine in Ruhe überlegen, welchen Wert das Haus für ihn hat und wie er damit umgeht. Dennoch muss auch er Entscheidungen fällen, die von Fall zu Fall nicht einfach sind. Prinzipiell steht auch er (oder sie) vor der Wahl, das Haus zu bewohnen oder zu verkaufen. In beiden Fällen stellt sich die Frage nach einer nötigen Sanierung. Diese Frage taucht bei geerbten Immobilien immer auf, weil die Erblasser gegen Ende ihres Lebens – also vermutlich schon in den letzten 10 bis 15 Jahren – keinerlei Sanierungs- oder auch Renovierungsmaßnahmen mehr durchgeführt haben.

 

2. Miterben ausbezahlen?

Wenn ja: In diesem Fall gilt es, die Miterben marktgerecht und natürlich entsprechend ihres Erbanteils auszuzahlen. Der Erbanteil ist bekannt, er ist juristisch oder per Testament eindeutig festgelegt. Der Marktwert der Immobilie ist häufig nicht bekannt (Punkt 3.). Es gilt nun, ihn zu ermitteln. Falls die Immobilie unter Wert verkauft wird und die Miterben nicht dem tatsächlichen Marktwert entsprechend ausgezahlt wurden, entsteht fast unweigerlich in der Erbengemeinschaft ein sehr schwerer Streit.

Wenn nein: Wiederum entschärft sich die Problematik für einen einzelnen Erben. Dennoch sollte er sich mit dem Wert des Erbes auseinandersetzen. Derzeit (Anfang 2020) boomt der Immobilienmarkt, doch das kann sich auch wieder ändern. Auf jeden Fall ist aber der Umgang mit dem Erbe wesentlich einfacher, wenn keine Miterben auszuzahlen sind.

 

3. Kennen Sie den aktuellen Marktwert?

Wenn ja: Glückwunsch! Sie können nun überlegen, wie Sie mit dem Haus umgehen. Die wichtigste Entscheidung ist die bezüglich der Eigennutzung oder des Verkaufs. Bei einer Eigennutzung wiederum geht es darum, ob Sie selbst in dem Haus wohnen möchten oder es a) vermieten bzw. b) ein eigenes Kind oder einen sonstigen Angehörigen darin wohnen lassen. Bei einer Vermietung ist es wichtig, den Marktwert sehr genau zu kennen, damit Sie eine marktgerechte Miete verlangen können.

Wenn nein: In diesem Fall sollten Sie sich schnellstens darum kümmern, diesen Marktwert zu ermitteln. Es gibt hierfür verschiedene Wege. Sie könnten ein (sehr teures) Gutachten anfertigen lassen, doch das ist für einen einzelnen Erben nicht unbedingt nötig. Ein Makler nennt Ihnen in der Regel kostenlos den recht genauen Verkehrswert. Sollte allerdings eine Erbengemeinschaft über das Haus entscheiden, wäre ein gerichtsfestes Gutachten hilfreich. Es unterbindet einen Streit unter den Erben über den Marktwert.

 

4. Stehen Sanierungen etc. an?

Wenn ja: Ermitteln Sie den genauen Sanierung-, Renovierungs- oder Modernisierungsbedarf. Lassen Sie sich von einem Makler und von Fachexperten aus dem Handwerk dazu beraten. Die meisten Expertisen erhalten Sie kostenlos, wenn der Fachmann der betreffenden Firma auf einen Auftrag von Ihnen hoffen darf. Rechnen Sie dann die Kosten für diese Maßnahmen zusammen und lassen Sie diese in die Ermittlung des Marktwertes (siehe Punkt 3.) einfließen. Sie müssen sich im Fall mehrerer Erben dann über das weitere Vorgehen verständigen.

Wenn nein: In diesem Fall können Sie ohne die zusätzliche Belastung einer solchen Maßnahme über den weiteren Umgang mit der Immobilie entscheiden. Leider wird eine vererbte Immobilie nur sehr selten ohne eine Renovierung oder Sanierung auskommen. Vielfach herrscht auch erheblicher Modernisierungsbedarf, weil wie vorn erwähnt der Erblasser in den letzten Jahren seines Lebens meistens solche Maßnahmen nicht mehr durchführen ließ.

 

5. Gibt es einen Energieausweis?

Wenn ja: In diesem Fall erfüllt die geerbte Immobilieeine essenzielle Voraussetzung für den Immobilienverkauf und auch für eine Vermietung. Ohne Energieausweis können Sie heute (fast) kein Haus mehr verkaufen oder vermieten. Im Energieausweis werden die Heizung, die Wände, die Fenster und das Dach hinsichtlich ihrer Effizienz und energetischen Eigenschaften beurteilt. Das ermöglicht Interessenten vor einem Kauf die Einschätzung, mit welchen Energiekosten sie in diesem Haus rechnen müssen.

Wenn nein: Sollten Sie das Haus verkaufen oder vermieten wollen, brauchen Sie den Energieausweis. Sie erhalten ihn vom Energieversorger oder beispielsweise von einem Architekten bzw. einem anderen Experten. Wichtig zu wissen: Es gibt den Verbrauchs- oder Bedarfsorientierten Energieausweis. Der verbrauchsorientierte Energieausweis zeigt den durchschnittlichen Verbrauch der letzten drei Jahre an. Er ist nur hilfreich, wenn das Haus bis zuletzt bewohnt war. Der bedarfsorientierte Energieausweis analysiert die Heizung und die Bausubstanz, was umfassender und aussagekräftiger ist. Der Energieversorger kann immer den verbrauchsorientierten Energieausweis ausstellen, weil der Verbrauch schließlich bekannt ist. Für den bedarfsorientierten Energieausweis benötigen Sie einen Fachmann, Architekt, Ingenieur, Heizungsbauer oder Energieberater.

 

6. Umgestaltung oder energetische Modernisierung rentabel?

Wenn ja: Nehmen Sie das Vorhaben in Angriff, wenn Sie sich bei mehreren Erben darüber einigen können. Wenn das nicht gelingt, versuchen Sie die vererbte Immobilie im unsanierten Zustand zu verkaufen.

Wenn nein: In so einem (seltenen Fall) können Sie den Verkauf sofort in Angriff nehmen. Wichtig ist die genaue Ermittlung des Marktwertes.
 

7. selbst beziehen, oder mit einem Immobilienmakler verkaufen?